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ジャパンテック株式会社です。

代表取締役の奈良部です！

集合住宅を所有しているオーナーにとって「建物の資産価値を維持し、入居者に安心して住んでもらうこと」は最も大切な責任のひとつですよね。その中でも、とくに重要なのが防水塗装のメンテナンスです。

ベランダや陸屋根は雨水が溜まりやすく、劣化が進むと雨漏りにつながりやすい箇所です。放置してしまうとカビや腐食、入居者からのクレーム、修繕費の高額化といった問題を引き起こします。

さらに近年は台風や集中豪雨の被害が増えており、台風直後には「今すぐ修理しないと危険です！」と迫ってくる訪問販売や悪徳リフォーム業者も後を絶ちません。オーナーとしては、こうした業者の手口に注意しつつ、正しい知識で建物を守る必要があります。

今回のお役立ちコラムでは、集合住宅におけるベランダと陸屋根の防水塗装の重要性と、悪徳業者に騙されないためのチェックポイントをわかりやすくお話していきます。

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なぜ集合住宅に防水塗装が必要なのか

集合住宅に防水塗装が必要な理由を理解しておくと、安さではなく最適な選択ができるようになります。

雨漏りが起こりやすいベランダ・陸屋根

集合住宅の特徴として、ベランダや陸屋根といった「水が滞留しやすい構造」が挙げられます。戸建て住宅のように勾配屋根で雨水が自然に流れる設計ではないため、劣化が進むと排水不良や雨漏りが発生しやすいのです。とくに、陸屋根は「平らな屋根」であるため、排水ドレンにゴミが詰まったり防水層がひび割れたりすると雨水が溜まり、建物内部に浸水してしまう危険があります。

雨漏りがもたらす二次被害

一度雨漏りが発生すると、その影響は天井や壁のシミだけにとどまりません。

• 木材の腐食
• 鉄骨のサビ・劣化
• カビの発生による健康被害
• 入居者からの苦情・退去
• 建物全体の資産価値低下

このような二次被害が連鎖的に起こります。結果的に修繕費は膨らみ、オーナーとしての経済的ダメージも大きくなってしまいます。

防水塗装＝長期的なコスト削減

防水塗装は「見えない部分にお金をかける工事」と思われがちですが、実際には早めの投資で長期的な修繕費をおさえるための最善策です。10〜15年に一度の計画的な塗り替えをおこなうことで、大規模修繕にかかるコストを何百万円単位で削減できるケースもあります。

ベランダと陸屋根の防水塗装の重要性

防水塗装が必要な理由について把握したあとは、その重要性についても知っておきましょう。そうすることで、後回しにせず、適切なタイミングでの塗り替えを意識できるようになります。

ベランダの防水

集合住宅のベランダは入居者が日常的に使用するスペースです。洗濯物を干したり、物を置いたりすることで摩耗しやすく、紫外線や雨風によるダメージも受けやすい場所です。

防水層に以下のようなサインが出ていたら、要注意レベルだと判断してください。

• ひび割れ
• 表面の膨れやはがれ
• 水たまりが消えにくい
• コケやカビの発生

こうした症状を放置すると、ベランダ下の居室に雨漏りが発生し、入居者からのクレームに直結します。

陸屋根の防水

陸屋根（平らな屋根）は、集合住宅やマンションに多い構造です。最大の弱点は「水はけの悪さ」です。わずかなひび割れでも雨水が溜まることで被害が拡大しやすく、気づいたときには内部構造まで劣化しているケースも珍しくありません。

陸屋根は、防水層の定期点検を怠ると修繕に多大なコストがかかります。定期的な防水塗装は、建物全体を守る“予防医療”のような役割を果たします。

防水塗装のメンテナンス方法

耐用年数の目安

一般的な防水塗装の耐用年数は10〜15年程度です。ただし、建物の立地条件や使用状況によって寿命は大きく変わります。沿岸部や強風地域では劣化が早く進む傾向があるため、早めの点検が推奨されます。

おもな防水工法

💬「自分が作業をするわけじゃないから知らなくていい」

そう思っていませんか？どのような工法があるのかを把握しておくことで、悪質な業者の行動に気づける可能性があります。大切な資産を守るためにも、工法についても知っておきましょう。

• ウレタン防水：柔軟性があり複雑な形状に対応可能。最も一般的。
• FRP防水：強度が高くベランダ向き。ただし硬化後は伸縮性が低い。
• シート防水：塩ビやゴムシートを貼り付ける工法。大面積の陸屋根向け。

どの工法もメリット・デメリットがあるため、建物の構造や用途に応じて選ぶことが大切です。

定期点検の重要性

外見上問題がなくても、防水層内部では劣化が進んでいることがあります。5年に一度の専門業者による点検をおこなうことで、早期発見・早期修繕につなげられます。業者によっては、塗装プランに定期点検がついていたり、無料で診断をおこなっていたりするところもあります。便利なサービスを上手に使って、手遅れにならないような備えも必要ですよ。気になる箇所がある場合には、放置せずにまずは業者に相談してみましょう。

台風後に注意すべき訪問販売・悪徳業者

集合住宅であっても悪質業者の被害に遭うことはあります。とくに、防水性が脅かされる台風後は注意が必要です。注意すべき訪問販売・悪質業者について知識を持っておきましょう。

悪質の見極め！よくある手口

台風や大雨の直後は、屋根や防水層にダメージが出やすいタイミングです。そこを狙って「無料で点検します」と訪問してくる業者が増えます。

典型的な手口には以下のようなものがあります。

• 「今すぐ工事しないと危険」と不安をあおる
• 極端に安い見積もりを提示し、追加工事で高額請求
• 保険を悪用し、「火災保険で無料」と虚偽の説明

こうした業者と契約してしまうと、手抜き工事や高額請求で大きなトラブルに発展します。

悪質な被害に遭わないための対策

被害に遭わないために自らも防衛する必要があります。あなたの前に現れた業者は、最初は悪質な業者には見えないかもしれません。だからこそ、対策をうっておく必要があるのです。

以下の3つのことを覚えておくと、いざというときに身を守ることができます。

• その場で契約せず、必ず冷静に検討する
• 複数社から相見積もりを取る
• 契約内容を口約束にせず、必ず書面で確認する

安心して業者を選ぶためのチェックポイント

まずは、防水塗装をしたいときに、安心して業者を選ぶためのポイントをおさえておきましょう。決して安さや勢いだけで決めないでくださいね。緊急性が高い場合でも、長い目で見て検討するようにしましょう。

• 地元での施工実績が豊富
• 施工後の保証期間を明示している
• 資格保有（建設業許可・防水施工技能士など）がある
• 写真付きで施工内容を丁寧に説明してくれる
• 見積書が詳細で、不明点に誠実に答えてくれる

オーナーとして日常的にできることには、以下のようなものがあります。

• 定期的に自分で建物の状態をチェックする
• 施工会社の口コミや評判を調べる
• 管理会社とも連携し、適切なメンテナンス計画を立てる

異常が出てから行動をおこすよりも、できるところから進めておけば、すばやい対応が叶います。焦って悪質な業者を選ぶことも回避できるため、今からできることをやっておきましょう。

FAQ｜集合住宅の防水塗装（ベランダ・陸屋根）

集合住宅のベランダや陸屋根は「水が滞留しやすい＝劣化が早い」部位です。ここでは、オーナー様から特に多い疑問に絞って、判断基準・工法選定・工事中の居住者対応・見積チェックの勘所をコンパクトにまとめました。迷ったら“写真で現状を記録→原因特定→適切な工法選定”の順で進めるのが基本です。

Q.ベランダ／陸屋根の防水はいつが“やりどき”？寿命の目安と劣化サインは？

目安はトップコート3〜5年、防水層10〜15年です。ほかに以下の症状がある場合は要点検です。

• ひび
• 膨れ・剥離
• 水たまり
• FRPの繊維露出
• ドレン劣化
• 室内のシミやカビ臭

放置すると下地腐食が進み、工事規模と費用が跳ね上がります。

Q.工法は何を選べばいい？（ウレタン／FRP／シート／通気緩衝）

「用途×既存仕様×下地の湿り」で選びましょう。

ベランダはFRP（強い）かウレタン（複雑形状◎）。

陸屋根は塩ビシート（均一）かウレタン通気緩衝（湿りに強い）。

見積は層構成、立上り高さ、水切り・改修ドレンの明記を必ず確認することが大事です。

Q.台風後に漏水が発生。初動対応と入居者への案内はどうする？

1. 初動対応の順番は以下です。

• ①安全確保
• ②被害を写真・時刻で記録
• ③受け皿や養生で応急
• ④管理会社・施工会社へ連絡

入居者への周知文は以下を参考にして作成し、共用部分に提示しておきましょう。

周知文例：

「○/○発生の漏水は○〜○に調査が行われます。期間中は該当階ベランダ使用停止いたします。復旧日程は追って連絡いたします。ご協力ください。」

Q. 工事中の騒音・におい・通行制限が心配。入居者への「おすすめの対応」は？

工事の1〜2週間前に、工事内容・作業時間・通行止めエリア・洗濯不可日・臭気が出る工程（プライマー・トップ）・非常導線を掲示し、全戸へ投函します。

低臭材の採用や換気時間の工夫、ケレン・ドレン更新など騒音ピークの明示も有効です。高齢者・子育て・夜勤世帯には個別調整を行うと、クレームを減らせます。

Q.見積の“良し悪し”はどこで見分ける？悪質業者を避けるチェックポイントは？

写真付き診断、数量根拠（㎡・立上り・ドレン数）、下地補修、端末処理・脱気・改修用ドレン、保証範囲、定期点検、追加条件の明記があるかを確認します。

「今日だけ値引き」「保険で実質無料」などの過度な煽りにはご注意ください。最低でも2〜3社で比較し、価格だけでなく再発リスクまで評価します。

集合住宅の防水塗装のことならジャパンテックにおまかせ！

集合住宅のベランダや陸屋根は、雨漏りリスクが高く劣化も早い部分です。防水塗装は「建物の資産価値を守り、入居者に安心して住んでもらう」ために欠かせないメンテナンスです。

ただし、台風後には悪徳リフォーム業者が近づいてくることもあるため、オーナーは正しい知識を持ち、信頼できる業者を選ぶことが求められます。まずは無料診断で現状把握と業者リサーチを始めましょう。

ジャパンテックでは、集合住宅の塗装実績も豊富にございます。診断やお見積もりは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。埼玉県内3ヶ所にあるショールームでもお待ちしております。

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